Neplacení nájmu a jiné problémy: Jak se bránit coby pronajímatel

Co si z článku odnést

• Prevence je klíčová. Důkladně proto prověřte zájemce o nájem ještě, než s ním uzavřete smlouvu. Zdokumentujte stav bytu a pravidelně nemovitost kontrolujte na ohlášených návštěvách.
• Kvalitní nájemní smlouva jako základ. Stanovte v ní práva a povinnostmi obou stran, a tím si výrazně snížíte riziko budoucích sporů.
• Řešení sporu vždycky zahajte písemnou výzvou, uchovávejte důkazy o komunikaci, a až poté přistupte k výpovědi (tříměsíční nebo okamžité podle závažnosti porušení).
• Upřednostněte mimosoudní řešení (dohoda, mediace, rozhodčí řízení). Soudní cesta je zdlouhavá a nákladná pro obě strany.
• Právní pomoc je nenahraditelná. Využijte služeb specializovaného advokáta, hlavně při složitějších sporech, jako je vyklizení bytu nebo vymáhání dluhů.

Jak předejít problémům s nájemníkem

Řešení sporů s nájemci začíná už před podpisem nájemní smlouvy. Dominik Ženatý, ředitel DOMA realitních makléřů a business mentor, zdůrazňuje důležitost pečlivého výběru nájemníka: „Klíčem je kvalitní prověření zájemce, včetně ověření jeho finanční situace a získání referencí. Je zcela v pořádku požadovat doklady jako pracovní smlouvu nebo potvrzení o příjmech."

Dalšími důležitými preventivními kroky jsou:

• pravidelné kontroly stavu nemovitosti (samozřejmě vždycky ohlášené předem)
• komunikace s nájemníkem srozumitelná pro obě strany, v závažných věcech vždycky písemná
• pamatujte na fotodokumentaci stavu bytu před nastěhováním nájemce (má být součástí předávacího protokolu). Jedno nejspolehlivější cesta, jak chránit majetek při pronájmu.

Ani nejdůkladnější prevence však nezaručí, že se problémy nevyskytnou. „Konfliktům se nelze vždy vyhnout, proto je výhodné mít k dispozici kvalitního makléře nebo správcovskou společnost. Ale i při jejich výběru buďte pečliví," radí Ženatý.

A když už ke sporu dojde? „Jakákoliv vzájemná dohoda je vždy výhodnější než soudní řízení, které je náročné na čas. A čas jsou peníze," upozorňuje Ženatý. Když spor přece jen dospěje až k soudu, jednoznačně doporučuje: „Nepokoušejte se to řešit sami. Vyhledejte advokáta, který se v této oblasti vyzná."

Jak správně sepsat nájemní smlouvu

Kvalitní nájemní smlouva je základním kamenem úspěšného pronájmu. Musí jasně vymezovat práva a povinnosti pronajímatele i nájemce a obsahovat všechny podstatné náležitosti. Důkladně jsme se povinným i volitelným náležitostem nájemní smlouvy věnovali na tomto místě.

Mohlo by vás zajímat: Jak funguje kauce u nájmu a na co si dát pozor

Co dělat, když nájemce poruší smlouvu

Porušení podmínek smlouvy nájemcem rozhodně neznamená, že také můžete porušit pravidla. Postupovat musíte v souladu s Občanským zákoníkem. Nejprve je na řadě mimosoudní řešení konfliktu s nájemcem: zašlete mu písemnou výzvu, kde ho upozorníte na porušení, a také jej vyzvete k nápravě. Nechte si potvrdit převzetí výzvy.

Když nájemce na výzvu nereaguje a problémy přetrvávají, vy smíte přistoupit k výpovědi nájemní smlouvy. Zákon rozlišuje dva typy výpovědi, podle závažnosti porušení smlouvy:

• výpověď s tříměsíční výpovědní dobou (při méně závažném porušení)
• okamžitá výpověď bez výpovědní doby (při zvlášť závažném porušení: dluh na nájemném za poslední tři měsíce a déle, poškozování bytu závažným způsobem, způsobování škod ostatním osobám, které v domě bydlí, užívání bytu jiným způsobem nebo k jinému účelu, než jste sjednali ve smlouvě).

Jak dát výpověď nájemníkovi?Vždycky písemně. Ve výpovědi přesně specifikujte důvod, proč nájem ukončujete, jinak se k ní nebude přihlížet. Uveďte konkrétní porušení smlouvy, jeho datum a okolnosti. Pro úplnost doplňte i datum zaslání předchozí písemné výzvy k nápravě (případně i její kopii). Nechte si potvrdit převzetí výpovědi.

Mohlo by vás zajímat: Vlastnictví nebo pronájem nemovitosti? Co se aktuálně vyplatí.

Když nájemce ničí byt, co dělat?

Poškození bytu nájemcem patří k častým problémům. Náklady na opravu mohou dosáhnout vysokých částek. Jak co nejlépe řešit škody způsobené nájemcem:

• zdokumentujte vzniklé škody (fotografie, videozáznam) tak, aby bylo poškození dobře viditelné a srovnatelné se stavem bytu a nábytku uloženém v předávacím protokolu
• písemně vyzvěte nájemce k nápravě nebo úhradě oprav
• jestli nájemce nespolupracuje, využijte na pokrytí škod kauci
• při rozsáhlejším poškození konzultujte situaci s právníkem.

Jak postupovat při neplacení nájmu?

Neplacení nájmu je snad ten nejčastější problém, se nímž se pronajímatelé setkávají. Co dělat, když nájemce nezaplatí nájem:

• při prvním nezaplaceném nájmu zašlete písemnou upomínku s výzvou k úhradě
• zopakujte písemnou výzvu, když se nájemce dluží peníze i za druhý měsíc
• po nezaplacení třetího nájmu nastává situace, kdy může pronajímatel vypovědět nájem okamžitě a bez výpovědní lhůty.

V rámci vymáhání dlužného nájemného máte k dispozici hned několik nástrojů, byť je jejich uplatnění celkem zdlouhavé. Prvním krokem je zaslání předžalobní výzvy nájemci (jak správně napsat předžalobní výzvu vám poradí každý advokát, najdete i vzorové výzvy online).

Nereaguje-li, podáte žalobu na zaplacení dlužného nájemného a následně vše přenecháte k soudnímu řízení a exekučnímu vymáhání. Další z možností je i soukromá inkasní agentura. Tady ale pozor na smlouvu s agenturou, především po stránce poplatků za její služby.

Online hypoteční kalkulačka

Jak uplatnit kauci při poškození bytu/domu

Kauce v nájemní smlouvě slouží jako finanční jistota pro případ, že nájemce poškodí byt nebo nezaplatí nájem. Podle zákona může dosahovat maximálně trojnásobku měsíčního nájemného (a kde je součástí smlouvy i pokuta, součet kauce a pokuty nesmí překročit trojnásobek měsíčního nájmu).

Aby vás nájemce nemohl obvinit ze zneužití jím zaplacené kauce, vždy ho písemně informujte o čerpání kauce a doložte oprávněnost čerpání (fotografie škod, nezaplacené faktury). Po skončení nájmu vyúčtujte vše, co se kauce týká a do jednoho měsíce zbývající část kauce vraťte.

Přemýšleli jste někdy, co Češi očekávají od nájmu a co od vlastnického bydlení? Dozvíte se tady.

Kdy lze nájemní smlouvu vypovědět ze strany pronajímatele

Výpověď nájemní smlouvy ze strany pronajímatele umožňuje zákon jedině v přesně vymezených případech. Patří k nim porušování nájemní smlouvy (neplacení nájmu, poškozování bytu, obtěžování ostatních obyvatel domu, užívání bytu jinak, než je dohodnuto ve smlouvě, nenahlášení podnájmu, neoznámení zvýšení počtu osob v nemovitosti aj.).

Dalším legálním důvodem k výpovědi je zejména potřeba pronajímatele užívat byt pro sebe nebo své blízké, pravomocné odsouzení nájemce či potřeba vyklidit prostor domu/bytu ve veřejném zájmu.

Jak vystěhovat problémového nájemce, když se stěhovat odmítá

Odmítnutí nájemce vystěhovat se po skončení nájmu patří k nejnáročnějším situacím. Miroslav Majer, CEO portálu Banky.cz, popisuje správný postup: „Podívejme se nejprve, co právní systém ČR dovoluje dělat a jak byste měli postupovat:

• doručit písemnou výzvu k vyklizení bytu nájemcem s konkrétním termínem – tato výzva poslouží jako důkazní materiál při případném soudním řízení
• pokusit se o osobní jednání – nabídnout pomoc při stěhování nebo poskytnutí přiměřené dodatečné lhůty
• zvážit využití služeb advokáta specializovaného na nájemní právo – pomůže s právními kroky a zastupováním před soudem
• podat žalobu na vyklizení bytu – pokud nájemce nereaguje na výzvy, je nutné obrátit se na soud
• po pravomocném rozhodnutí soudu podat návrh na exekuci – pokud se nájemce nevystěhuje ani po soudním rozhodnutí, potom samotné vystěhování provádí soudní vykonavatel nebo exekutor za asistence policie."

Majer také dodává: „Přestože se situace nebude vyvíjet dobře, třeba ani po několika měsících, vy (pronajímatel) nikdy nesmíte:

• narušovat soukromí nájemce – i když se brání vystěhování, má stále právo na soukromí
• vystěhovávat nájemce svépomocí – násilné vystěhování, výměna zámků nebo odpojení energií jsou protiprávní a mohou vést k trestnímu stíhání pronajímatele."

Shrňme si možnosti mimosoudního řešení konfliktu s nájemcem

Petr Jermář, hlavní analytik Banky.cz, ukazuje nejčastější možnosti:

„Možností je možná mnohem víc, než byste na první pohled očekávali. Ukažme si ty nejčastější:

• mediace – proces, při kterém nezávislý mediátor pomáhá stranám dospět k vzájemně přijatelnému řešení, přičemž výsledkem je mediační dohoda, která může být následně schválena soudem
• rozhodčí řízení – strany se dohodnou na předložení sporu nezávislému rozhodci nebo rozhodčímu soudu, jehož rozhodnutí je pro obě strany závazné, rychlejší než soudní řešení
• vyjednávání – přímé jednání mezi pronajímatelem a nájemcem, případně za účasti jejich právních zástupců, s cílem dosáhnout dohody
• alternativní řešení sporů (ADR) – zahrnuje různé metody řešení sporů mimo soudní systém
• dohoda o narovnání – písemná smlouva, která upravuje sporná práva a povinnosti mezi stranami
• využití služeb advokáta pro sepsání předžalobní výzvy – může motivovat nájemce k dobrovolnému plnění povinností
• Česká obchodní inspekce – nabízí bezplatné mimosoudní řešení některých sporů se spotřebiteli."

Náklady a postupy soudního řízení

Když mimosoudní řešení selže, zbývá jen soudní řešení sporu. Je náročné finančně, ale i časově. Na druhou stranu přináší konečné vyřešení sporu a vynutitelnost rozhodnutí, i když často až po letech trvání.

Počítat musíte však se soudními poplatky a s náklady na právní zastoupení. Co se týká samotného postupu, začíná se výběrem právního zástupce. Ten bude mít na starosti podání žaloby s přesně formulovaným žalobním návrhem. Na vás bude úhrada soudního poplatku a (i když ne vždy) účast na jednání.

Neobejdete se bez průkazního materiálu, kterým prokážete platnost výpovědi a nárok na nájemníkovo opuštění vaší nemovitosti. Soudní řízení se zakončuje vynesením rozsudku, nezřídka ale pokračuje u odvolacích soudů. Teprve po vynesení rozsudku, proti němuž se nájemce neodvolá (nebo už nemůže odvolat), následuje pokyn soudu k vystěhování, případně asistované vystěhování (za asistence policie).